Specialiștii în imobiliare și notarii consultați avertizează că fereastra de oportunitate pentru achiziții la costuri actuale se închide rapid.
1. TVA-ul, principala cauză a scumpirilor
Subiectul central al discuției a vizat uniformizarea cotelor de TVA pentru locuințele noi. Conform noilor norme fiscale discutate, pragurile de preț pentru aplicarea cotei reduse de TVA (care a fluctuat în ultimii ani între 5% și 9%) suferă modificări stricte începând cu 1 ianuarie 2026.
- Ce trebuie să știe cumpărătorii: Pentru apartamentele care depășesc un anumit plafon valoric (discutat în jurul sumei de 120.000 de euro) sau care nu îndeplinesc criteriile de „locuință socială” (suprafață utilă sub 120 mp), se va aplica cota standard de TVA de 19%.
- Impact în Iași: Această măsură va afecta puternic piața ansamblurilor rezidențiale noi din zone precum Copou, Tătărași sau Păcurari, unde prețurile la apartamentele cu 2 și 3 camere depășesc frecvent pragul de impozitare redusă.
2. Normele nZEB și costurile de construcție
Un alt aspect vizează obligativitatea standardelor nZEB (nearly Zero Energy Buildings). Deși legislația există de câțiva ani, normele de aplicare devin mult mai drastice pentru recepțiile făcute în 2026.
- Dezvoltatorii din zona metropolitană a Iașului (Miroslava, Rediu, Valea Lupului) sunt obligați să folosească materiale superioare pentru izolație și sisteme de energie regenerabilă (panouri fotovoltaice/pompe de căldură).
- Efect: Acest lucru se traduce într-un cost de construcție mai mare cu aproximativ 10-15%, cost care va fi transferat direct în prețul final plătit de client.
3. Schimbări în creditarea ipotecară
Specialiștii au atras atenția și asupra gradului de îndatorare. Deși IRCC-ul (indicele pentru credite) a avut o evoluție fluctuantă, noile reglementări prudențiale ale BNR pun accent pe „testarea la stres” a veniturilor clienților.
- Concret, băncile vor fi mai reticente în a acorda credite celor care nu pot demonstra că pot susține ratele în cazul unei noi creșteri a dobânzilor, ceea ce ar putea reduce numărul ieșenilor eligibili pentru un credit „Noua Casă” sau ipotecar standard.
Recomandările experților pentru ieșeni
În concluzie, experții au oferit două sfaturi majore:
- Semnarea antecontractelor: Cei care au deja o ofertă pe masă sunt sfătuiți să legalizeze antecontractul până la 31 decembrie 2025, pentru a beneficia de actualele condiții fiscale (acolo unde legea permite menținerea cotei de TVA pe baza promisiunii de vânzare).
- Verificarea dezvoltatorului: Dată fiind presiunea costurilor, există riscul ca unii constructori mici să intre în insolvență. Ieșenii sunt îndemnați să verifice istoricul dezvoltatorului și să lucreze cu notari care pot verifica sarcinile terenurilor.
Context local: Iașul rămâne unul dintre cele mai scumpe orașe din țară la imobiliare, după Cluj și București, media prețului pe metru pătrat util în blocurile noi depășind frecvent 1.500 – 1.700 Euro în zonele semi-centrale.
